În România săracă, unde zeci de mii de oameni au rămas fără casele pe care le-au pierdut, din cauza creditelor la bănci pe care nu au mai putut să le plătească, statul cere bani obligatoriu de la cei care ar putea să le dea o mână de ajutor prietenilor sau rudelor care nu mai au unde să locuiască. Acțiunea în forță anunțată de ANAF, pentru obligarea tuturor românilor de a încheia contracte de închiriere, dacă nu locuiesc în casele lor, pare logică până la punctul în care se poate observa că statul impune, practic, și celor care nu plătesc o chirie, să dea bani la buget, iar sumele nu sunt mici, scrie Jurnalul national.
Chiar și membrii aceleiași familii sunt taxați, dacă nu sunt rude de gradul I cu proprietarul locuinței. Astfel, dacă bunicii doresc să-și găzduiască nepoții, fiind rude de gradul II, vor fi obligați să încheie contracte de închiriere și să plătească statului o sumă stabilită de ANAF. Contractele pe doi lei, invocate de specialiști ca fiind cele prin care statul român este păcălit de cei care închiriază locuințe, sunt, în cea mai mare parte, astfel de contracte aberante între rude și prieteni, încheiate în situația în care statul nu a acceptat stabilirea domiciliului unei persoane într-un anumit loc decât în baza unui contract de închiriere, indiferent dacă proprietarul primește sau nu primește bani. În această situație, nimeni nu s-a gândit la cazurile sociale, la acei oameni care ar ajunge să doarmă în stradă sau în canale, dacă nu ar fi ajutați de prieteni binevoitori care să-i adăpostească. Un astfel de ajutor este taxat de statul român cu cel puțin 5,5% din salariul minim pe economie, taxă obligatorie care merge în bugetul CASS, chiar dacă proprietarul nu percepe chirie, indiferent de valoarea chiriei și chiar dacă respectivul proprietar mai are contracte din care plătește, pentru fiecare în parte, același procent de 5,5% pentru CASS.
Birul obligatoriu pe bani neîncasați
Lista de aberații nu se oprește aici, pentru că o proprietate deținută de două persoane, soț și soție, va aduce în bugetul CASS de două ori impozitul de 5,5%. „Dacă pe actul de proprietate apar doi proprietari, soț și soție, ambii vor deveni semnatari ai actului de închiriere. Nu se poate face actul de închiriere doar cu un singur proprietar, conform legii. Astfel, chiria va fi divizată nedrept, ca venit în mod egal al ambilor soți, deși aceeași sumă de bani intră în bugetul aceleiași familii. Legea nu cumulează veniturile din chirii, astfel încât cei care închiriază să poată spune că obțin venituri din chirii cumulat, dar aceste chirii nici măcar nu pot fi stabilite la prețuri mai mici decât salariul minim pe economie. Astfel, fiecare proprietar va plăti către CASS, obligatoriu, 5,5% din suma minim acceptată prin lege, egală cu salariul minim pe economie, chiar dacă este o chirie de 100 de euro percepută prin contract, de la chiriași”, explică profesor universitar doctor Loredana Pădure, specialist în Drept Civil. Taxarea nu se oprește aici, pentru că și ANAF încasează bani pe care proprietarii ar putea chiar să nu-i obțină de la chiriași. „Conform ghidului oficial al ANAF, contribuabilii au obligația de a depune declarația privind venitul realizat din chirii la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai, inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului. Corect ar fi ca termenul să curgă de la momentul semnării contractului. Astfel, proprietarul este obligat să declare anticipat sume pe care nu le-a încasat și să plătească anticipat 16% din valoarea contractului către ANAF și 5,5% din salariul minim pe economie către CASS”, mai explică dr. Loredana Pădure.
Grilele notariale nu țin cont de realitate
Deși aceste taxe sunt stabilite la sume minime stabilite de stat, care par a reprezenta valori reale de pe piața imobiliară, atât statul, cât și băncile oferă spre vânzare sau spre închiriere imobile evaluate la prețuri mult mai mici decât cele pentru care se cer taxele obligatorii. Astfel, o casă evaluată inițial la 200.000 de euro, pierdută de cineva care nu a mai putut plăti creditele bancare, a fost vândută cu circa 10% din valoarea inițială, deși băncile percep în continuare suma totală de la perdanți. Mai mult, același imobil poate fi cotat la 80.000 de euro, în grilele notariale conform cărora se stabilesc taxele și impozitele. Astfel, chiar dacă un imobil se vinde la un preț mult mai mic decât cel stabilit în grila notarială oficială și decât a fost evaluat inițial, taxele și impozitele se plătesc pentru sumele din grile, nu pentru cele reale, fiind, de multe ori, mult mai mari decât ar fi fost pentru valorile reale ale vânzării de la cei care le-au pierdut. Același lucru se întâmplă și în cazul chiriilor. „În anul 2012 am vrut să închiriem una dintre vilele oferite de o anumită bancă. Am fost surprinși să vedem adevărate palate, în zona Pipera, pierdute de proprietari, pe care banca le oferea spre închiriere cu 400 de euro pe lună. Nu am închiriat, pentru că ne-ar fi costat foarte mult încălzirea, în timpul iernii”, spune o chiriașă din București. În momentul în care pe piața reală există astfel de oferte, nu se poate considera că o garsonieră dintr-o zonă mărginașă ar trebui să fie închiriată obligatoriu cu o sumă apropiată de cea pe care băncile o percep pentru un palat cu 22 de camere, care mai are și o grădină de 1.500 de metri, în același preț de 400 de euro pe lună. Dar statul român poate face asta, fără a putea fi contrazis.
Doar statul poate închiria pe bani puțini
În aceeași categorie intră chiriile pe care ANL le percepe pentru cei care obțin locuințe sociale. Dincolo de problema lipsei totale de transparență a contractelor de închiriere, din care s-ar putea observa câte dintre aceste locuințe nu au ajuns la persoane care chiar aveau nevoie de ajutorul statului, se mai poate observa că valoarea chiriilor la stat este mult mai mică decât cea pentru care tot statul stabilește taxe și impozite. În timp ce statul percepe taxe pentru o valoare cel puțin egală cu salariul minim pe economie, tot statul percepe chirii care reprezintă o treime din salariul minim.
De la 1 ianuarie 2014, plata CASS a devenit obligatorie și pentru persoanele care obțin venituri din închirierea imobilelor, acest lucru fiind stabilit prin OUG nr. 88/2013 care a schimbat în 2013 Codul Fiscal. „Astfel, persoanele care obțin venituri din chirii nu datorează contribuție de asigurări sociale (CAS), adică nu contribuie la sistemul public de pensii, în schimb, trebuie să plătească o contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS)”, explică dr. Loredana Pădure. Plata CASS se efectuează anticipat, în cursul anului, cu regularizarea sumelor datorate anual, după caz, în funcție de plafonul minim și maxim. Contribuția lunară nu poate fi mai mică de 5,5% din salariul de bază minim brut pe țară, dacă venitul din chirii este unicul pentru care se plătește CASS (plafon minim) și nu poate fi mai mare de 5,5% din cinci salarii medii brute (plafon maxim).
Conform legii, se pot încheia contracte barter între proprietar și cel care folosește un imobil, dar ANAF nu prea acceptă astfel de contracte. Mai există și posibilitatea încheierii unor contracte de comodat. Contractul de comodat este un împrumut de folosință. Este și acesta un contract real, dar este gratuit și unilateral. Prof. univ. dr. Loredana Pădure
O portiță legală
Spre deosebire de contractul de închiriere, contractul de comodat nu presupune plata unui preț (chirie). Comodatul este un act cu titlu gratuit, ca și donația sau testamentul. Cu alte cuvinte, dreptul de folosință este cedat cu titlu gratuit, fără plata unei chirii. Nu necesită obținerea certificatului energetic (legea prevede această obligație doar pentru contractul de închiriere și vânzare). Nu se înregistrează la Fisc/ANAF în vederea perceperii unui impozit, deoarece este un act cu titlu gratuit. Mai exact, comodatarul nu realizează un venit din comodarea imobilului. În cazul în care comodantul ar solicita comodatarului o sumă de bani, pentru a-i ceda folosința, contractul respectiv nu s-ar mai putea numi de comodat, ci de închiriere, iar contractul de închiriere se înregistrează în mod obligatoriu la ANAF. Fiind un act cu titlu gratuit, contractul de comodat poate înceta mult mai ușor decât contractul de închiriere. Astfel, contractul de comodat poate fi desființat, de exemplu, când proprietarul (comodantul) cere restituirea bunului înainte de momentul prevăzut în contract (dacă este prevăzut), atunci când are el însuşi o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun (art. 2156 noul Cod Civil). Dacă termenul nu este prevăzut în contract, comodantul poate solicita oricând eliberarea spaţiului şi predarea bunului imobil. Contractul de comodat se poate încheia la notariat sau pur și simplu, printr-un document semnat în particular de către părți, fără a mai fi înregistrat la notar. Un astfel de contract apără interesele ambelor părți, chiar dacă cei care insistă asupra necesității încheierii unor contracte de închiriere obligatoriu susțin că proprietarii pot fi abuzivi.
Singurul avantaj pe care l-ar putea aduce acțiunea ANAF de a impune existența unor contracte de închiriere ar fi pentru chiriași, în cazul în care proprietarii comit abuzuri. Chiar și așa, orice contract de închiriere poate conține clauze care să-l ajute pe proprietar să-și dea afară chiriașii înainte de termenul prevăzut.
